[쏙쏙 뽑아 정리]“대구 법인”이 분양아파트 살 때 꼭 챙겨야 할 세금

**동성로 더샵 센트리엘**

**법인 매수 가능**

*****한눈에 보는 체크리스트*****

• 취득세 기본: 법인이 주택을 사면 원칙적으로 12% 중과. 다만 비수도권(=대구)에서 공시가격 2억 원 이하 주택이면 중과 제외(기본세율 적용). 2025.1.2. 취득부터 적용.

• 납부기한: 취득 후 60일 이내(지방교육세·농특세 합산 납부).

• 부가가치세: 아파트 본체는 통상 VAT 비과세지만, 발코니 확장·유상옵션·빌트인 등은 **과세(10%)**가 일반적. 세금계산서 필요.

• 인지세: 매매(분양)계약서 금액 1억~10억 15만 원, 10억 초과 35만 원. 전자수입인지로 처리.

• 보유세(종부세): 법인은 기본공제 없음. ’23~ 현재 기준 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%(과세표준 구간별).

• 처분시: 일반 법인세 + 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세 20%(주택·분양권, 2021.1.1. 이후 양도). 지방소득세 추가도 붙음.

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1) 취득 단계에서

✅ 취득세 얼마?

• 기본: 법인 주택 취득은 12% 중과가 원칙.
• 대구 특례: 수도권 외(=대구) & 공시가격 2억 원 이하면 중과 배제 → 개인·법인 모두 기본세율(1~3%) 적용 가능. 취득일(잔금·등기 시점)에 공시가격 기준, 2025.1.2. 이후 취득분부터.
• 정책 설명 요약: 지방(비수도권) 경기 활성화 목적의 시행령 개정으로 저가주택 기준이 1억 → 2억으로 상향. 법인에도 중과 제외가 적용.

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🧾 지방교육세·농어촌특별세

• 지방교육세: 주택 취득 시 취득세의 10%(법정 계산식으로도 동일 귀결). 함께 신고·납부.
• 농어촌특별세: 원칙적으로 취득세 감면을 받는 경우 감면세액의 **20%**를 부담(감면이 없으면 X).

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🧩 인지세(계약서)

• 1억~10억 15만 원 / 10억 초과 35만 원. 전자수입인지 구매·첨부.

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🛠 옵션·확장 VAT 주의

• 발코니 확장·유상옵션·무상지급 빌트인(사실상 재화 제공) 등은 부가세 과세 해석이 일반적 → 세금계산서 수취, 매입세액 공제는 주택임대 등 면세사용이면 불가.

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2) 보유 단계에서

🏠 재산세 등

• 재산세 + 부가세목(지역자원시설세·지방교육세) 구조로 고지. (일반 규정)

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🧱 종합부동산세(법인)

• 법인은 기본공제 없음.
• 세율(’23~): 과표 구간별로 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5% 단일표의 형태로 고시(개인과 달리 혜택 제한). 국세청 안내 참고.

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👥 사택(사원주택)으로 쓰면?

• 일반 직원에게 회사가 직접 임차/소유 주택을 무상 제공하는 ‘사택’ 요건을 갖추면 근로소득 비과세 가능. 단 **일부 비용(전기‧가스 등 사적비용)**은 과세될 수 있음.
• 대표·지배주주 등이 사용하면 업무무관자산으로 보아 관련 비용 손금불산입(이자 등), 상여 처분 위험. 국세청 Q&A와 집행기준 유의.

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3) 처분(양도)·분양권 전매 단계

• 법인세 과세(양도차익에 대해 일반 법인세) +

토지등 양도소득에 대한 추가 법인세 20%(주택·분양권 포함, 2021.1.1. 이후 양도분) +

법인지방소득세(추가세액 포함).

• 실효세율이 체감상 크게 올라갈 수 있어 사업계획 단계에서 출구전략을 먼저 설계.

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4) 지분(우회) 취득 시 “간주취득세”

• 과점주주가 되는 방식(지분 인수)으로 회사가 가진 아파트를 사실상 지배하면 **간주취득세(원칙 2%)**가 법인의 보유 부동산 가액 기준으로 과세될 수 있음(사례 다수). 구조 설계 시 체크.

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대구 법인을 위한 실전 팁

1. 옵션·확장 견적은 분리 수취(부가세, 세금계산서 챙기기). 면세 사용이면 매입세액 공제 안 됨.
2. 사택 운영 규정(대상, 배정, 부담원칙) 만들고 지배주주 제외 원칙 명확화. 업무무관 이슈 차단.
3. **출구전략(양도)**에 추가 법인세 20% 반영해 IRR 재계산. 분양권 전매도 동일 적용.
4. 인지세·납부기한(60일) 같은 기본 컴플라이언스 누락 방지.

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#참고로 본문에 인용한 공식 근거

• 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 중과)—법인 12% 원칙.
• 지방세법 시행령 개정—비수도권 공시가격 2억 이하 주택 중과 제외(’25 적용).
• 국토부/생활법령·국세청 안내—취득세 신고·납부, 지방교육세·농특세 구조.
• 국세청—종부세(법인 세율구조), 사택 비과세 요건.
• 국세청 Q&A—법인 토지등 양도소득 추가세 20%(주택·분양권).
• 전자수입인지—인지세 금액표.
• 옵션·발코니 확장 VAT 과세—유권해석·사례.

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